Apartamenty Bernardyńska 4 we Wrocławiu

Realizacja nowych obiektów w zwartych, historycznych centrach miast niesie oczywiste wyzwania projektowe i realizacyjne wynikające z dostojnego, ale i na swój sposób kłopotliwego sąsiedztwa. Zarówno wiedza inżynierska, jak i rynek oferują dziś szeroką gamę rozwiązań pozwalających sprostać trudnościom związanym z pracą w takim otoczeniu – od zagadnień typowo inżynierskich po estetyczne. Niemniej ich wdrożenie zarówno w projekcie, jak i na placu budowy za każdym razem potrafi zaskoczyć.
Nieruchomość Toscom Development przy ul. Bernardyńskiej 4 pozostaje jedną z ostatnich wyjątkowych, z uwagi na lokalizację i kontekst, działek w mieście. Przede wszystkim dlatego, iż w momencie zakupu pozostawała wciąż niezabudowana. W przypadku Wrocławia, przetrzebionego wojenną pożogą, pozornie puste, dogodne inwestycyjnie nieruchomości potrafią jednak kryć więcej problemów niż można się spodziewać.
Bezpośrednie sąsiedztwo dawnego klasztoru Bernardynów, obecnie mieszczącego siedzibę Muzeum Architektury, oraz zabytkowej kamienicy przylegającej do projektowanej ściany szczytowej, skutkowało koniecznością starannego doboru rozwiązań umożliwiających bezpieczną realizację budynku z dwoma kondygnacjami garażu podziemnego. Zadecydowano by ściany obwodowe wykonać w technologii szczelinowej – rozwiązaniu stanowiącym jednocześnie docelową przegrodę budynku, barierę filtracyjną zabezpieczającą sam wykop przed napływem wody, jak i obiekty sąsiednie w związku z ryzykiem leja depresji, oraz zapewniającym stabilizację przyległych pasów drogowych i budynków. W przypadku kamienicy, której fundamenty częściowo wchodziły na nieruchomość inwestora, konieczne było dodatkowe podbicie budynku w technologii jet groutingu przed przystąpieniem do zasadniczych prac.

W przypadku projektowania ściany szczelinowej konieczne było uwzględnienie nie tylko parametrów docelowych samej przegrody, ale również rezerw na tzw. ściankę prowadzącą i przestrzeni dla platformy roboczej - okoliczności szczególnie istotnych przy ustalaniu pozycji części podziemnej budynku na granicy z przyległą kamienicą.
Obrys kondygnacji podziemnej wytyczono - w ścisłej współpracy z urzędem konserwatorskim, przy wsparciu specjalisty dendrologa - mając na uwadze ochronę dwóch leciwych kasztanowców rosnących na terenie nieruchomości. Ze względu na potencjalne kolizje z konarami, które mogłyby uniemożliwić kontynuację robót, pod uwagę należało wziąć nie tylko minimalną odległość w poziomie od pni drzew, ale również pionowy, kilkunastometrowy zasięg pracy maszyny głębiącej. Było to doświadczenie zdobyte przy innej realizacji, gdzie z powodu punktowych, nieprzewidzianych ograniczeń pracy chwytaka przez gałęzie i brak możliwości dokonania cięć, konieczna była miejscowa zmiana technologii, wiążąca się z mobilizacją innego sprzętu, co wpływało na przesunięcie harmonogramu i zwiększenie kosztów.
Głęboki wykop w przypadku inwestycji „Bernardyńska 4” wiązał się z jeszcze inną komplikacją. Pół wieku temu na działce wykonano palowanie pod budynek, który nigdy nie powstał. Choć, posiłkując się archiwalnymi podkładami, lokalizację poszczególnych kolumn naniesiono na aktualne rysunki i uwzględniono przy projektowaniu obrysu kondygnacji podziemnych, nie mieliśmy pewności co do dokładności archiwaliów i faktycznej pozycji elementów. Kolizja ze ścianą szczelinową mogłaby okazać się krytyczna, ze względu na niewielki margines korekty jej przebiegu, zaś techniczne możliwości usunięcia pala w momencie głębienia ściany były w zasadzie niemożliwe, w najlepszym wypadku niezwykle trudne i wstrzymujące proces technologiczny (usunięcie pali, które miały znaleźć
się w granicach już zabezpieczonego ścianami szczelinowymi wykopu nie przedstawiało już trudności). Szczęśliwie zarówno dokumentacja archiwalna, jak i jej naniesienie na nowe podkłady, pokryły się ze stanem rzeczywistym.

O charakterze inwestycji niewątpliwie stanowi konsekwentny i rygorystyczny pomysł na elewację. Utrzymanie rytmu i spójności geometrycznej przy nieforemnym obrysie nieruchomości i jednoczesnym zapewnieniu maksymalnej powtarzalności modułów z uwagi na zakładaną prefabrykację, okazało się na etapie projektu znacznym wyzwaniem. Przestrzenna artykulacja ścian zewnętrznych – loggie, tarasy, podcienia - skutkowała dość złożonym przebiegiem granicy termicznej budynku i koniecznością rozwiązania wielu nietypowych miejsc.
Warto wspomnieć różnicę pomiędzy czasem potrzebnym na opracowanie dokumentacji I etapu inwestycji, która wykonana była w środowisku CAD 2d, a projektem etapu drugiego, powstającym już w Revicie. Oczywiście w drugim przypadku cały proces przebiegł zdecydowanie sprawniej, samo narzędzie zaś pozwalało szybko wychwytywać trudne miejsca.
Wiele uwagi poświęcono samym prefabrykatom balkonów i gzymsów, będącym crème de la crème przedsięwzięcia. Począwszy od wypracowania geometrii, poprzez pracę nad detalami odwodnień, rozwiązaniami montażu do konstrukcji głównej budynku, dobraniu uszczelnień, rozwiązaniu mostków termicznych, skończywszy na ustaleniu receptur materiałowych pod kątem kolorystyki i faktur wraz z dostosowaniem do rygorów technologicznych procesu prefabrykacji. Zasadnicze decyzje w tym zakresie podejmowane były na budowie, w trakcie metodycznej pracy na próbkach i mock- upach, przez zespół składający się z przedstawicieli inwestora, wykonawcy, technologów zakładu prefabrykacyjnego oraz projektantów.

W trakcie spotkań ustalano proporcje frakcji mieszanki betonowej i sposoby jej wykończenia na każdej z płaszczyzn balkonów, w zależności od oczekiwanego efektu estetycznego i parametrów użytkowych (np. antypoślizgowości). Równolegle dobrano proporcje barwników i rodzaju kruszywa, w celu uzyskania właściwego odcienia i faktury na wszystkich eksponowanych powierzchniach prefabrykatów - front widoczny w elewacji, posadzka, strop - w zestawieniu z innymi elementami fasady. Badano zachowanie materiału w różnych warunkach pogodowych, m. in. w zależności od zastosowanej metody hydrofobizacji. Nieoceniona okazała się wiedza i doświadczenie technologów i projektantów zakładu prefabrykacji - począwszy od kształtowania szalunków dla wymagającej i detalicznej geometrii, kończąc na znajomości właściwości mechanicznych i fizyko- chemicznych materiału.

Ustalając na budowie finalną formę prefabrykowanych balkonów niezwykle dużo uwagi poświęcono sposobowi odprowadzenia wody opadowej, mając na uwadze zarówno estetykę, kwestie eksploatacyjne, jak i komfort użytkowników. Spływ zapewniono poprzez kopertowanie w kierunku dyskretnego kanalika wykształconego w miejscu przełamania czoła prefabrykatu, opracowując zarazem detal kapinosa zapobiegającego podciekaniu wody pod prefabrykat i skapywaniu na balkony poniżej.
Nie mniej uwagi poświęcono dobraniu i rozrysowaniu płytek klinkierowych, klejonych w charakterystyczną jodełkę, na pilastrach budujących rytm wertykalny elewacji, tak by uzyskać efekt jak najbardziej naturalny. Nacisk położono m. in. na opracowanie narożników, mając na względzie sposób docinania płytek w miejscach styku i fugowania. Celem było osiągnięcia wrażenia miąższości
pełnej cegły. W trakcie budowy przygotowano mock- up elementu zestawiając go, wraz z próbką balkonu w rzeczywistej skali, z fasadą dawnego kościoła i budynków zakonnych, w celu oceny relacji pomiędzy historycznym sąsiedztwem a powstającym obiektem, którego fasada stanowi współczesną reinterpretację zabytkowej architektury ceglanej.
Choć w momencie pisania niniejszego tekstu budowa jest dopiero na półmetku, jesteśmy przekonani, że zasadnicze cele, jakie wspólnie z inwestorem stawialiśmy, zostaną osiągnięte. Paradoksalnie mamy poczucie, że budowa poszła sprawniej niż proces projektowy. Jest to zasługa czasu, energii i osobistego zaangażowania w opracowanie dokumentacji zarówno po naszej – projektantów - stronie, jak i świadomego inwestora wspieranego przez wykwalifikowany zespół. Nie można jednakże pominąć bardzo dobrej atmosfery na placu budowy, pozwalającej konstruktywnie rozwiązywać wszelkie wyzwania.